Investissement locatif : + déficit pour + de bénéfice

On parle de déficit foncier quand les charges afférentes à un bien en location dépassent les revenus générés par celui-ci.

La part de charges supérieure aux revenus fonciers vient alors en déduction de votre revenu imposable dans une limite de 10 700 euros par an. Un montant doublé entre 2023 et 2025.

Particulièrement intéressant les 1res années, pour amortir des intérêts d’emprunts ou coûts de rénovation élevés, il l’est aussi plus tard, pour les nécessaires travaux d’entretien ou de mise en conformité du bien, qui s’en trouve alors revalorisé et permet aux propriétaires bailleurs de gagner sur tous les tableaux.

Il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, le surplus peut être reporté sur les 10 années suivantes et il est cumulable avec d’autres avantages fiscaux.

Conditions pour en bénéficier : le bien doit être loué nu, en France, sur une durée minimale de 3 ans. Le bénéficiaire peut être une personne physique ou des sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…), ayant opté pour le régime réel d’imposition.

Les charges à prendre en compte pour le déficit foncier sont :

• les dépenses de réparation et d’entretien (hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement),
• les primes d’assurance,
• les charges de copropriété à la charge du propriétaire,
• les intérêts d’emprunt,
• les frais de gérance ou honoraires de gestion,
• la taxe foncière,
• les charges diverses,
• les frais de procédure.

Le fisc fait une différence entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. C’est ainsi que les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que des revenus fonciers, tandis que les autres charges peuvent être soustraites des autres revenus du contribuable.

Pierre, propriétaire bailleur à Douvaine, a perçu un revenu locatif brut de 5 000 € annuel. Le montant de ses charges pour la même année s’élève à 6 000 € (dont 3 000 € d’intérêts d’emprunt et 3 000 € de charges diverses). Son déficit foncier est donc de 2 000 € (4 000–6 000 €).

Il pourra déduire :

• de ses revenus fonciers les 2/3 de ses intérêts d’emprunt, les 1 000 € restant pouvant être déduit l’année suivante,
• de ses revenus globaux, les 3000 € de charges diverses.
Léo, propriétaire d’un immeuble classé G sur Evian, a entrepris des travaux de rénovation énergétique, ramenant son logement en classe C.
• Pour un revenu locatif brut de 20 000 € annuels, le montant des travaux a atteint 70 000 €. Son déficit foncier s’établit donc à 50 000 €.
• Avec le doublement du plafond du déficit foncier, il peut imputer 21 400 €sur le revenu de son foyer fiscal sur l’année d’imposition concernée, puis pourra reporter 28 600 € sur les 10 années suivantes, soit 2 860 € par an.